Các nhà xây dựng nhà ở Mỹ bất ngờ mất đi sự lạc quan trong tháng 6 năm 2026. Chỉ số NAHB/Wells Fargo Housing Market Index, một thước đo quan trọng về niềm tin của người xây dựng nhà, đã giảm 2 điểm xuống còn 35 so với 37 của tháng 5, trái ngược với kỳ vọng của các nhà kinh tế, những người dự đoán sự trì trệ ở mức 36.
Đây là tháng thứ 26 liên tiếp chỉ số này ở dưới mức 50 — mức trên đó bắt đầu có sự lạc quan tương đối. Để so sánh, giai đoạn bi quan kéo dài như vậy cuối cùng đã xảy ra hơn 5 năm trước. Sự yếu kém kéo dài này cho thấy các vấn đề mang tính hệ thống trong ngành, không thể giải quyết được bằng sự tăng trưởng hay các biện pháp kích thích thị trường truyền thống.
Thị trường đang chịu áp lực từ sự không chắc chắn về kinh tế, lãi suất thế chấp cao (vẫn trên 6,5%) và làn sóng căng thẳng mới ở Trung Đông. Sau cuộc xung đột vũ trang nghiêm trọng giữa Mỹ và Iran (tháng 2-5 năm 2026), đã cướp đi sinh mạng của hàng nghìn người và gây ra những biến động toàn cầu trong thương mại, hai bên đã đạt được thỏa thuận ngừng bắn. Tuy nhiên, vào tháng 7, các hành động thù địch đã tái diễn: Iran đã tấn công các tàu chở dầu ở Eo biển Hormuz, Mỹ đáp trả bằng các cuộc không kích. Sự bất ổn này phản ánh trong giá dầu và do đó, trong sự không chắc chắn chung của nền kinh tế.
“Nhiều người mua tiềm năng vẫn đứng ngoài, chờ đợi lãi suất thế chấp thấp hơn, sự chắc chắn hơn về lạm phát và một bức tranh kinh tế rõ ràng hơn”, Bill Owens, Chủ tịch NAHB năm 2026, lưu ý. Là cư dân gốc Ohio với hơn 40 năm kinh nghiệm trong ngành xây dựng nhà ở, Owens chỉ ra một vấn đề cơ bản: không phải sự thiếu hụt nguồn cung tự nó, mà là sự thiếu niềm tin của người mua đang cản trở sự phục hồi của thị trường.
Đồng thời, Quốc hội đã đưa ra một quyết định mang tính lịch sử. Vào ngày 11 tháng 7 năm 2026, không cần chữ ký của Tổng thống Donald Trump, Đạo luật 21st Century ROAD to Housing Act — đạo luật nhà ở quy mô lớn nhất trong 36 năm — đã có hiệu lực. Trump từ chối ký luật để phản đối thất bại của Thượng viện trong việc thông qua Đạo luật Xác minh Cử tri (SAVE America Act), nhưng cơ chế hiến pháp đã cho phép luật tự động có hiệu lực sau 10 ngày kể từ khi trình lên tổng thống.
Luật mới bao gồm hơn 50 điều khoản. Trong số đó có các hạn chế đối với việc các công ty đầu tư lớn (kiểm soát hơn 350 ngôi nhà) mua nhà ở đơn lẻ mới, đẩy nhanh các phê duyệt môi trường bằng cách đơn giản hóa quy trình xem xét theo Đạo luật NEPA, cung cấp các khoản tài trợ để cải cách quy hoạch địa phương và tài trợ ưu đãi cho nhà lắp ghép — một trong những con đường tiếp cận nhà ở phải chăng nhất.
“Luật mới là một bước đi tích cực sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở và giảm chi phí tổng thể, mặc dù các biện pháp bổ sung ở cấp tiểu bang và thành phố là cần thiết”, Robert Dietz, nhà kinh tế trưởng của NAHB, tuyên bố. Các chuyên gia đồng ý rằng hiệu quả sẽ không được cảm nhận rõ rệt trong ít nhất một đến hai năm, nhưng về lâu dài, luật có thể đảo ngược xu hướng thiếu hụt nhà ở kéo dài một thập kỷ.
Ở cấp độ vi mô, tâm lý của các nhà xây dựng phản ánh sự tuyệt vọng của thị trường. Tỷ lệ các công ty giảm giá đã tăng lên 37% từ 35% trong tháng 5, trong khi mức giảm giá trung bình vẫn ở mức 6%. Việc sử dụng các biện pháp khuyến khích bán hàng (cải tạo miễn phí, giảm giá khi hoàn tất giao dịch, v.v.) đã tăng lên 62% từ 61% trong tháng 5 — đây là tháng thứ 15 liên tiếp đa số các nhà xây dựng đưa ra các ưu đãi tài chính cho người mua.
Chỉ số phụ về điều kiện bán hàng hiện tại đã giảm hai điểm xuống còn 38, dự báo doanh số bán hàng trong tương lai vẫn ở mức 45. Chỉ số lưu lượng khách hàng tiềm năng hầu như không thay đổi — 25 điểm, phản ánh sự quan tâm tối thiểu đến nhà mới. Những con số này xác nhận rằng vấn đề không nằm ở nguồn cung hay tiếp thị — vấn đề là khả năng chi trả của nhu cầu.
Tình trạng trì trệ này sẽ kéo dài bao lâu? Điều đó phụ thuộc nhiều vào quỹ đạo của lãi suất, sự ổn định ở Trung Đông và việc liệu luật liên bang mới có chuyển thành kết quả thực tế ở cấp địa phương hay không.
