Para pembuat perumahan Amerika tiba-tiba kehilangan optimisme mereka di bulan Juni 2026. Indeks NAHB/Wells Fargo Housing Market Index, indikator utama kepercayaan pembuat perumahan, turun 2 poin menjadi 35 dari 37 di bulan Mei, bertentangan dengan ekspektasi ekonom yang memperkirakan stagnasi di level 36.
Ini adalah bulan ke-26 berturut-turut indeks tetap di bawah angka 50 – level di mana optimisme relatif dimulai. Sebagai perbandingan, periode pesimisme yang berkepanjangan terakhir terjadi lebih dari lima tahun yang lalu. Kelemahan yang berlangsung lama ini menunjukkan masalah sistemik dalam industri yang tidak dapat diatasi baik oleh pertumbuhan maupun insentif pasar tradisional.
Pasar berada di bawah tekanan ketidakpastian ekonomi, suku bunga KPR yang tinggi (yang tetap di atas 6,5%), dan gelombang ketegangan baru di Timur Tengah. Setelah konflik bersenjata serius antara Amerika Serikat dan Iran (Februari-Mei 2026), yang merenggut ribuan nyawa dan memicu gejolak perdagangan global, kedua belah pihak mencapai gencatan senjata. Namun, pada bulan Juli, terjadi peningkatan pertempuran: Iran melancarkan serangan terhadap tanker di Selat Hormuz, AS membalas dengan serangan udara. Ketidakstabilan ini tercermin dalam harga minyak dan, akibatnya, dalam ketidakpastian ekonomi secara keseluruhan.
"Banyak calon pembeli tetap menunggu, berharap suku bunga KPR yang lebih rendah, kepastian inflasi yang lebih besar, dan gambaran ekonomi yang lebih jelas," kata Bill Owens, Ketua NAHB untuk tahun 2026. Seorang penduduk asli Ohio dengan pengalaman lebih dari 40 tahun dalam pembangunan rumah, Owens menunjukkan masalah mendasar: bukan kekurangan pasokan itu sendiri, tetapi kurangnya kepercayaan pembeli yang menghambat pemulihan pasar.
Namun demikian, Kongres membuat keputusan bersejarah. Pada 11 Juli 2026, tanpa tanda tangan Presiden Donald Trump, 21st Century ROAD to Housing Act menjadi undang-undang – undang-undang perumahan terbesar dalam 36 tahun. Trump menolak menandatangani undang-undang tersebut sebagai protes atas kegagalan Senat untuk mengesahkan undang-undang pemeriksaan pemilih (SAVE America Act), tetapi mekanisme konstitusional memungkinkan undang-undang tersebut menjadi undang-undang secara otomatis 10 hari setelah diserahkan kepada presiden.
Perundang-undangan baru berisi lebih dari 50 ketentuan. Di antaranya adalah pembatasan pembelian rumah keluarga tunggal baru oleh perusahaan investasi besar (yang mengendalikan 350+ rumah), percepatan persetujuan lingkungan dengan menyederhanakan proses peninjauan di bawah NEPA, pemberian hibah untuk reformasi zonasi lokal, dan pendanaan preferensial untuk rumah prefabrikasi – salah satu cara paling terjangkau untuk memiliki rumah.
"Undang-undang baru adalah langkah positif yang akan membantu meningkatkan pasokan perumahan dan mengurangi biaya keseluruhan, meskipun langkah-langkah tambahan diperlukan di tingkat negara bagian dan kota," kata Robert Dietz, kepala ekonom NAHB. Para ahli sepakat bahwa dampaknya tidak akan terasa sebelum satu atau dua tahun, tetapi dalam jangka panjang, undang-undang tersebut dapat membalikkan tren dekade kekurangan perumahan.
Pada tingkat mikro, sentimen pembuat perumahan mencerminkan keputusasaan pasar. Pangsa perusahaan yang menurunkan harga meningkat menjadi 37% dari 35% di bulan Mei, sementara ukuran diskon rata-rata tetap pada 6%. Penggunaan insentif penjualan (peningkatan gratis, diskon penutupan, dll.) meningkat menjadi 62% dari 61% di bulan Mei – ini adalah bulan ke-15 berturut-turut di mana mayoritas pembuat perumahan menawarkan insentif keuangan kepada pembeli.
Sub-indeks kondisi penjualan saat ini turun dua poin menjadi 38, sementara perkiraan penjualan di masa depan tetap di level 45. Indikator lalu lintas calon pembeli hampir tidak bergerak – 25 poin, yang mencerminkan minat minimal pada perumahan baru. Angka-angka ini menegaskan bahwa masalahnya bukan pada pasokan atau pemasaran – masalahnya adalah pada kemampuan membeli permintaan.
Berapa lama stagnasi ini akan berlangsung? Banyak yang bergantung pada lintasan suku bunga, stabilitas di Timur Tengah, dan apakah undang-undang federal baru akan diterjemahkan menjadi hasil nyata di tingkat lokal.
