Amerykańscy budowniczy domów niespodziewanie stracili optymizm w czerwcu 2026 roku. Wskaźnik NAHB/Wells Fargo Housing Market Index, kluczowy wskaźnik pewności siebie wśród deweloperów, spadł o 2 punkty do 35 z 37 w maju, wbrew oczekiwaniom ekonomistów prognozujących stagnację na poziomie 36.
Jest to już 26. miesiąc z rzędu, kiedy wskaźnik pozostaje poniżej poziomu 50 — poziomu, powyżej którego zaczyna się względny optymizm. Dla porównania, ostatni okres tak długiego pesymizmu miał miejsce ponad pięć lat temu. Taka długotrwała słabość świadczy o systemowych problemach w branży, których nie udaje się rozwiązać ani wzrostem, ani tradycyjnymi bodźcami rynkowymi.
Rynek znajduje się pod presją niepewności gospodarczej, wysokich stóp oprocentowania kredytów hipotecznych (które pozostają powyżej 6,5%) oraz nowej fali napięć na Bliskim Wschodzie. Po poważnym konflikcie zbrojnym między USA a Iranem (luty-maj 2026), który pochłonął tysiące ofiar i wywołał globalne wstrząsy w handlu, strony zawarły porozumienie o zawieszeniu broni. Jednak w lipcu nastąpiło wznowienie działań wojennych: Iran przeprowadził ataki na tankowce w Cieśninie Ormuz, a USA odpowiedziały nalotami. Ta niestabilność odbija się na cenie ropy naftowej i, w konsekwencji, na ogólnej niepewności gospodarczej.
„Wielu potencjalnych nabywców pozostaje z boku, czekając na niższe stopy oprocentowania kredytów hipotecznych, większą pewność co do inflacji i jaśniejszy obraz gospodarczy” — zaznaczył Bill Owens, prezes NAHB na rok 2026. Owens, pochodzący z Ohio i posiadający ponad 40 lat doświadczenia w budownictwie mieszkaniowym, wskazuje na fundamentalny problem: nie deficyt podaży sam w sobie, ale brak pewności nabywców utrudnia odbudowę rynku.
Jednocześnie Kongres podjął historyczną decyzję. 11 lipca 2026 roku, bez podpisu prezydenta Donalda Trumpa, wszedł w życie 21st Century ROAD to Housing Act — najbardziej ambitne prawo mieszkaniowe od 36 lat. Trump odmówił podpisania ustawy w proteście przeciwko niepowodzeniu Senatu w przyjęciu ustawy o weryfikacji wyborców (SAVE America Act), ale mechanizm konstytucyjny pozwolił ustawie wejść w życie automatycznie 10 dni po jej przedłożeniu prezydentowi.
Nowe ustawodawstwo zawiera ponad 50 przepisów. Wśród nich — ograniczenie zakupu nowych domów jednorodzinnych przez duże firmy inwestycyjne (mające pod kontrolą ponad 350 domów mieszkalnych), przyspieszenie uzgodnień środowiskowych poprzez uproszczenie procesu rozpatrywania zgodnie z prawem NEPA, przyznanie grantów na reformę lokalnego planowania przestrzennego oraz preferencyjne finansowanie domów prefabrykowanych — jednej z najbardziej dostępnych dróg do posiadania mieszkania.
„Nowa ustawa to pozytywny krok, który pomoże zwiększyć podaż mieszkań i obniżyć ogólne koszty, choć na poziomie stanów i gmin potrzebne są dodatkowe środki” — stwierdził Robert Dietz, główny ekonomista NAHB. Eksperci zgadzają się, że efekt będzie odczuwalny nie wcześniej niż za rok lub dwa, ale w dłuższej perspektywie ustawa może odwrócić dekadowy trend niedoboru mieszkań.
Na poziomie mikro nastroje budowniczych odzwierciedlają rozpacz rynku. Odsetek firm obniżających ceny wzrósł do 37% z 35% w maju, przy czym średnia wielkość rabatu pozostała na poziomie 6%. Wykorzystanie środków motywacyjnych w sprzedaży (darmowe ulepszenia, zniżki na zamknięcie transakcji i inne) wzrosło do 62% z 61% w maju — jest to już 15. miesiąc z rzędu, kiedy większość budowniczych oferuje nabywcom zachęty finansowe.
Podwskaślony wskaźnik obecnych warunków sprzedaży spadł o dwa punkty do 38, prognozy przyszłej sprzedaży pozostały na poziomie 45. Wskaźnik ruchu potencjalnych nabywców praktycznie się nie zmienił — 25 punktów, co odzwierciedla minimalne zainteresowanie nowymi mieszkaniami. Te liczby potwierdzają, że problemem nie jest podaż ani marketing — problemem jest wypłacalność popytu.
Jak długo utrzyma się ta stagnacja? Wiele zależy od trajektorii stóp procentowych, stabilności na Bliskim Wschodzie i tego, czy nowe prawo federalne przełoży się na realne rezultaty na poziomie lokalnym.
