Американські забудовники житла несподівано втратили оптимізм у червні 2026 року. Індекс NAHB/Wells Fargo Housing Market Index, ключовий показник впевненості забудовників, впав на 2 пункти – до 35 проти 37 у травні, всупереч очікуванням економістів, які прогнозували стагнацію на рівні 36.
Це вже 26-й місяць поспіль, коли індекс залишається нижче позначки 50 – рівня, вище якого починається відносний оптимізм. Для порівняння: останній період настільки тривалого песимізму спостерігався понад п’ять років тому. Така тривала слабкість свідчить про системні проблеми в галузі, які не вдається вирішити ні зростанням, ні традиційними ринковими стимулами.
Ринок перебуває під тиском економічної невизначеності, високих ставок за іпотекою (які залишаються вище 6,5%) та нової хвилі напруженості на Близькому Сході. Після серйозного збройного конфлікту між США та Іраном (лютий—травень 2026), який забрав тисячі життів і спричинив глобальні потрясіння в торгівлі, сторони уклали угоду про припинення вогню. Однак у липні відбулося поновлення бойових дій: Іран здійснив атаки на танкери в Ормузькій протоці, США відповіли авіаударами. Ця нестабільність відображається в ціні нафти і, як наслідок, у загальній економічній невизначеності.
«Багато потенційних покупців залишаються осторонь, очікуючи нижчих ставок за іпотекою, більшої визначеності щодо інфляції та яснішої економічної картини», — зазначив Білл Оуенс, голова NAHB на 2026 рік. Уродженець Огайо, який має понад 40 років досвіду в житловому будівництві, Оуенс вказує на фундаментальну проблему: не дефіцит пропозиції сам по собі, а відсутність впевненості покупців перешкоджає відновленню ринку.
Водночас Конгрес ухвалив історичне рішення. 11 липня 2026 року, без підпису президента Дональда Трампа, набув чинності 21st Century ROAD to Housing Act — найбільш масштабне житлове законодавство за 36 років. Трамп відмовився підписувати закон на знак протесту проти невдачі Сенату з ухваленням закону про перевірку виборця (SAVE America Act), але конституційний механізм дозволив закону стати законом автоматично через 10 днів після його пред'явлення президенту.
Нове законодавство містить понад 50 положень. Серед них — обмеження на купівлю нових односімейних будинків великими інвестиційними компаніями (які мають під контролем 350+ житлових будинків), прискорення екологічних погоджень шляхом спрощення процесу розгляду за законом NEPA, надання грантів для реформи місцевого зонування та пільгове фінансування збірних будинків — одного з найдоступніших шляхів до житла.
«Новий закон — позитивний крок, який допоможе збільшити пропозицію житла та знизити загальні витрати, хоча на рівні штатів і муніципалітетів потрібні додаткові заходи», — заявив Роберт Дітц, головний економіст NAHB. Експерти сходяться на думці, що ефект буде відчутний не раніше ніж через рік-два, але в довгостроковій перспективі закон може переламати декадний тренд недобудови житла.
На мікрорівні настрій забудовників відображає відчай ринку. Частка компаній, що знижують ціни, зросла до 37% з 35% у травні, при цьому середній розмір знижки залишився на рівні 6%. Використання стимулюючих заходів у продажах (безкоштовні покращення, знижки на закриття тощо) збільшилося до 62% з 61% у травні — це вже 15-й місяць поспіль, коли більшість забудовників пропонують покупцям фінансові стимули.
Субіндекс поточних умов продажів впав на два пункти – до 38, прогнози майбутніх продажів залишилися на рівні 45. Показник трафіку потенційних покупців залишився практично на місці – 25 пунктів, що відображає мінімальний інтерес до нового житла. Ці цифри підтверджують, що проблема не в пропозиції і не в маркетингу – проблема в платоспроможності попиту.
Як довго збережеться ця застійність? Багато що залежить від траєкторії відсоткових ставок, стабільності на Близькому Сході та того, чи переведе новий федеральний закон у реальні результати на місцевому рівні.
